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有限责任公司中股东应当怎样和行使哪些权利？

天津桐江律师事务所律师尹鸿智撰稿

股权转让应当履行哪些程序才发生法律效。

股权是以财产权为基本内容，还包含公司内部事务管理权等非财产权内容。股权转让，是指公司股东依法将自己的股份让渡给他人，使他人成为公司股东的民事法律行为。股权转让是股东行使股权经常而普遍的方式，我国《公司法》规定股东有权通过法定方式转让其全部出资或者部分出资。股权转让协议是当事人以转让股权为目的而达成的关于出让方交付股权并收取价金，受让方支付价金得到股权的意思表示。股权转让是一种物权变动行为，股权转让后，股东基于股东地位而对公司所发生的权利义务关系全部同时移转于受让人，受让人因此成为公司的股东，取得股东权利。根据《合同法》第四十四条第一款的规定，股权转让合同自成立时生效。但股权转让合同的生效并不当然等同于股权转让生效。股权转让合同的生效是指对合同当事人产生法律约束力的问题，股权转让的生效是指股权何时发生转移，即受让方何时取得股东身份的问题，所以，必须关注股权转让协议签订后的适当履行问题。请看以下的案例：

大亚公司在2003年8月29日，与王伟先生签订《股权转让协议》，协议约定：王伟同意将其持有利通公司15%的股权转让给大亚公司，价格为人民币400万元。2003年9月13日，大亚公司依协议将股权转让款400万元汇到王伟先生指定的帐户。截止到2003年10月25日，利通公司未履行到有关工商管理部门办理股东变更手续的义务，使得大亚公司至今无法取得合法的股东身份，大亚公司将王伟和利通公司诉至法院，要求解除与王伟签订的股权转让协议，责令王伟返还大亚公司的股权转让价款400万元，并赔偿经济损失。
　　
在开庭中王伟认为：双方签订并已实际履行的《股权转让书》，是依法成立的合同，不违反《公司法》和《合同法》的有关规定，应当受到法律保护。大亚公司履行付款义务后，即取得了合法的股东身份。 9月16日，大亚公司派代表刘忠参加公司股东会并签署股东会议决议，已经实际行使了股东的权利，未做工商变更登记，不能成为解除《股权转让协议》的理由。利通公司违反行政法规的行为后果，可以按工商登记管理部门的要求限期改正。大亚公司的请求应予以驳回。
　　
利通公司认为：我公司不应成为本案被告，公司不办理工商登记产生的法律后果与本案无关，不应导致合同解除的法律后果；大亚公司与王伟签订股份转让协议，大亚公司行使了股东权利，只因股东之间有矛盾，工商变更手续未完成；本案是大亚公司与王伟之间的纠纷，我公司不是合同的当事人，要求驳回大亚公司的诉讼请求。
　法院经审理认为双方签订的《股权转让协议》有效，且已经实际履行，只是王伟和利通公司没有按照《公司法》的规定，到工商局办理股权变更登记手续，该违约行为不构成合同的实质性违约，故判决驳回大亚公司要求解除与王伟签订的《股权转让协议》的诉讼请求，判决王伟和利通公司应于判决生效后一个月内到有关工商管理部门办理大亚公司与王伟股权转让变更登记事宜。

[律师观点]：　

大亚公司与王伟签订的《股权转让协议》是双方当事人的真实意思表示，合同已经成立。当事人的意思表示真实，内容合法，不违反法律规定的合同是有效。双方当事人转让行为符合《公司法》有关股权转让生效要件的规定，故转让协议已于股东会议决议通过之日起开始生效。股权转让协议生效后，对转让方与受让方产生以下义务：受让方负有向转让方支付价款的义务，转让方负有向公司提出召开股东会修改公司章程、办理相关变更手续送至工商管理部门备案的义务。故股份转让协议生效后不仅对转让方与受让方产生约束力，而且对公司也产生拘束力。因此，在协议生效后，公司有将受让方作为公司股东备置于股东名册之中，并且应当到工商局办理变更登记备案的义务，在受让方取得股东合法身份后，股东通过参加股东会，对公司的重大决策和重大事项行使最终的意思表示权；对公司的赢利取得分配权等。

在本案中，大亚公司履行了支付价款义务后，受让方王伟与公司负有向工商局办理变更登记备案的义务。按照《中华人民共和国公司登记管理条例》的规定，利通公司负有在自股东发生变动之日起30日内到工商行政管理局办理变更登记之义务。王伟和利通公司逾期未办理股权变更登记不应导致股权转让合同的解除。因为股权转让生效与变更股东登记是两个不同的概念，变更股东登记是股权转让协议履行的问题，其功能是使股权的变动产生公示的效力，而不是股权转让协议生效的构成要件；转让方和公司办理股东变更登记，一般只是协议的附随义务，而不是主要义务。一方违反附随义务，并不导致另一方实现合同实质性目的的丧失。

股权转让协议生效后，股东已开始按投入的资本额享受公司股东的各项权利，也就是说，无论登记不登记，新股东的实际权利已经开始行使，并不以变更登记为行使股东权利的前提条件。大亚公司的代表参加了利通公司的两次股东会，这说明大亚公司已经开始行使股东权利。逾期办理股权转让登记，大亚公司不能享有具有公示效力的股东资格，此欠缺可以通过补办登记进行补救，在补办登记后，利通公司的股东权利可以具有公示效力，并由此得到法律保护。
股东转让股权的限制性规定

股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权；不购买的，视为同意转让。经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。

公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。总之，股权转让是较为复杂的法律问题，在进行股权转让之前，建议咨询公司法律专业人士，并谨慎行事。

这里边有一个问题是值得特别提示的，那就是公司股权的转让，除了应当遵守公司法的规定之外，还要遵守本公司章程的规定，公司章程是由公司的发起人股东在遵守公司法个其他法律规定的情况下自行制定的，在制定章程的时候，可以根据自己公司的内部实际情况自行制定具体的规定。在2005年10月修订的《公司法》中，对于公司章程的自制条款作了很大的增加，对于那些少于10人股东的小公司来讲，更值得研究这些法律规定，可以由公司章程自行约定的灵活性条款。尤其是对于自然人发起成立的小公司而言，对于股东权利的转让不但频繁，可能会涉及到股东的继承问题。

股东的资格的转让和继承原则

在自然人股东的公司中，由于股东的自然死亡，也是造成股东和股权变动的原因之一，自然人股东的死亡后，不但要涉及到股权的变化，同时股东也会发生变化，公司法规定股东向股东以外的人转让股权，应当由过半数的股东同意才能转让，那么当自然人股东死亡后，他的继承人也可能原来不是公司的股东，那末还是否需要过半数的股东同意呢？我们来看下面的案例。大地公司于2003年8月10日设立，由董建等8名股东共同出资，在公司章程中明确载明：由董建担任公司法定代表人，股东之间可以相互转让全部或部分股权。2006年5月28日董建因病去世，其继承人之间达成一致意见，由董建之子董光明一人继承董建所持有的大地公司35％的股权。2006年8月5日，大地公司召开股东大会，对于股东董建的股权继承问题做出以下股东会决议：（1）、董建在公司的股权，可以依法在其他股东之间转让，董建的继承人只得继承其股东的财产权利。（2）、不同意董光明继承董建的股东身份资格成为大地公司的股东。在本次股东会上还通过了公司章程修正决议案。该章程修正案规定：股东死亡后，继承人可以依法获得其股份财产权益，未经股东大会表决通过，不得当然获得股东身份权利。针对大地公司的股东会决议案，董光明诉至人民法院，请求大地公司依照董建全体继承人的协议内容，将董建35％的股权变更为董光明，并将董光明记载于股东名册，并办理股东变更登记手续。本案经人民法院审理认为：我国《公司法》设立的有限公司兼具有资合性与人合性之特性，股权也因此具有财产权利属性以及人格权利属性。按照修订后的《公司法》第七十六条规定：“自然人股东死亡后，其合法继承人可以继承股东资格；但是公司章程另有规定的除外。”根据此规定，继承人可以继承股东资格，而该公司在股东资格继承纠纷发生后修改的公司章程，不属于“公司章程另有规定的除外”之情形。
根据《公司法》的规定，除公司章程另有约定者外，大地公司股东董建死亡后，其所持有的股权作为遗产由被继承人继承。继承人对股权的继承，应当是全面概括的继承，其通过继承所取得的股权，既应当包括股权中的财产性权利，也应当包括非财产性权利，即股东身份资格。据此，依照《公司法》第三十三条、第七十六条、公司登记管理条例第三十五条的规定，法院判决：一、大地公司应将股东名册上记载于董建名下的35％股份变更记载于董光明名下；二、大地公司应向公司登记机关办理上述股东变更登记事项。

[律师观点]：

公司自然人股东死亡后，其涉及股权变动和股东变动的两个问题，股权继承问题在理论上争议很大。自2006年1月1日起，新修订的《公司法》施行后，股权继承的法律适用得到统一。公司法第七十六条规定的“自然人股东死亡后，其合法继承人可以继承股东资格；但是，公司章程另有规定的除外”，该项法律条款的规定，是处理股权继承纠纷案件的法律依据，对此条文的理解，我们应当着重于以下三个方面：

第一，股权的继承应包括股东资格。《公司法》第七十六条规定继承人“可以继承股东资格”，这就在立法上明确了股东资格的可继承性。继承法及有关司法解释已经明确，公民可以继承的合法财产包括“有价证券”。而《公司法》的规定，实际上确认的就是有限责任公司的股权，公司股权也是“有价证券”的一种，它既包括财产价值，也包括股东人身资格，按照该条的规定两者都是可以继承的。

第二，股权继承中股东资格的继承，也可以由公司章程特别约定。按照《公司法》该条的规定，股东资格原则上可继承，通过公司章程排除股东资格的继承是“除外”情形，有限公司的资合性和人合性特征在股权继承时表现出一定的矛盾。一方面，如果单纯强调资合性，任意由股东的继承人成为新股东，可能会使股东之间无法和平相处，影响公司经营的连续性和稳定性，同时还可能导致有限公司的股东人数超过法定限额；另一方面，如果因为公司的人合性而否定继承人成为新的股东，也可能对原股东不公平。公司法的规定表明，有限公司的资合性应优先得到考虑，但在股权继承的问题上，也给予股东一个灵活性选择，也就是可以通过公司章程进行特别约定。

第三，股权的继承资格可以在公司章程中做除外规定。公司通过章程排除《公司法》第七十六条规定的继承股东身份资格，可以通过章程的约定达到。只有当公司章程排除或限制新股东加入时，继承人才不能自动取得股东资格，如章程规定继承人只能取得股权对应的财产价值，而不能成为股东，或规定须经其他股东全体同意才能成为股东等。本案中，大地公司提供的修改后的公司章程虽然载明继承人“不当然获得股东身份权”，但是因该章程的修改是在股东董建身故之后，而且是在将有争议的股份排除在外而表决通过，不符合该公司原章程的规定，故其法律效力未被法院所认可。

通过本文的案例，从不同的角度说明了有限责任公司的股东权利，在公司的经营或管理中还会涉及到许许多多股东权利的行使和实现问题，在股东的股权转让中也会涉及这样或者那样的问题，如在您的公司中出现什么样的问题，可以随时向专业的律师进行法律咨询，专业人员会依法为您提供专业的法律服务的。

应当怎样行使公司的股东权利才能有效

【编者按：本文作者为天津桐江律师事务所尹鸿智律师。其在多家报刊上发表多篇关于股权纠纷的典型案例文章。本文在2008年2月29日发表在天津《城市快报》法制版上，登载后接到许多读者的咨询电话和当面法律咨询。在此感谢广大读者的信任。并且希望广大读者来电垂询关于公司法律问题和股权纠纷、股东权利等方面的法律问题。天津桐江律师事务所地址;天津市和平区福安大街万兆大厦A座403室。尹鸿智律师电话：13820605561信箱：hongzhi5561@sina.com】

在人们的生活中，投资的方式不断的增多，以开公司的形式投资经营也相当的普遍，作为投资人的股东，怎样才能依照公司法的规定享受公司股东的权利，作为公司的股东怎样享受股东权利，履行义务是每个股东应当全面考虑的问题，公司的经营活动，不但要遵守对外经营方面的法律规定，还要遵守《公司法》和公司章程的规定，这些从公司管理上讲，是一个公司内部的法律规章，是公司的股东和公司的高级管理人员所必须遵守的，是保证公司能够按照正常法律轨道经营和发展的制度保障，公司的股东和高级管理人员都必须遵守。
开办公司应当按照公司的规定制定共司章程，股东之间应当签订出资合同书，按照公司的设立要求进行设立。而现在有些个人出资设立的小公司，在设立公司时就留有很大的隐患，一人出资人，三个股东的现象是很普遍的现象，还有的是技术股份做为出资，但在公司登记中不反应股权等等。我们今天给大家介绍几个典型的案例所涉及的问题，提醒大家应当认真思考，无论是真股东还是名誉上的股东，都应当按照您加入公司是的约定，按照公司法的规定，行使公司股东利利，否则就可以依照法律规定行使司法保护权。
从先生和王小姐是好朋友，二人经过协商决定每人出资10万元，开办一个咨询服务性公司，共同出资共同经营，从先生主管公司对外业务，开发客户。王小姐负责公司内部管理和财务工作。经过一年的经营，公司业务发展很快，但由于管理不规范，王小姐怀疑从先生对外经营中的业务经费不透明，有大部分支出根本就没有正式的发票，仅凭他说花多少钱就下账多少钱。她的心里很不平衡。于是就背着从先生将自己购买衣服，化妆品的个人生活用品都记在公司的经营账目之中，并且违反财务管理规定，将公司的业务收入的一部分入在自己的存折上，在存够10万元后便提出与从先生撤出公司，要求从先生将她对公司投入的10万元注册资本退给她，并请求分配公司经营利润后撤出公司，经双方协商同意王小姐的请求，双方签订协议，原公司由从先生继续经营，王小姐撤出公司。在清算中由于帐目混乱，双方发生争议，王小姐拒不交出公司管理账目，从先生不给付王小姐的撤股资金，由于双方已经签订同意退股协议，王小姐以从先生不履行退股协议为由提起诉讼。经法院开庭审理中，王小姐请求从先生履行撤股协议，给付退股款10万元，从先生则请求王小姐先交出公司账目，然后再进行清算评估，按照实际评估的结果给付撤股价款，双方争执不下，法院调解不成，法院经审理认为该公司管理混乱，账目不清，王小姐不交账目不能进行清算，双方签署的撤股协议是在账目不清的情况下签订的，现在由于公司为经评估，双方协商不成。双方签订的撤股协议书，不符合公司股权转让的法律程序，故驳回了王小姐的诉讼请求。
本案中存在三个根本问题，从先生和王小姐作为公司的股东，没有搞清楚以下问题：第一，有限责任公司的经营收入和支出，应当按照财务制度，计入公司的收入和支出账目，不应当存入股东的个人账户。第二，公司的股东想退出公司的时候，应当按照公司法的规定，对公司现有资产和债权债务进行资产评估，确认公司的资产价值。第三，根据评估价值和股东所占的份额，进行股权转让。而不能签订撤股协议书。开办公司是一种投资行为，一旦成为公司的股东，就应当按照《公司法》的规定正确行使股东权利。对于公司的股份只能依法进行转让，而不能请求撤股，至于股权的转让，应当符合公司法和公司章程的约定，其他股东有优先购买权，不行使优先购买权的，应当允许转让给原股东以外的第三人。本案在股权转让中之所以发生争议，就因为公司的账目管理混乱，资产不清，在未进行资产评的情况下，就同意王小姐撤出公司，其签订的也不是股权转让协议，所以在账目不清的情况下，法院无法作出判决，所以才驳回了王小姐的撤股诉讼请求。
有限责任公司是一个独立的法人机构，应当按照公司法的规定进行管理和经营，作为公司的股东，应当多学习一些公司的法律知识，了解公司股东应当享有哪些权利和承担哪些义务。我曾经接受过这样一个案件。戴先生讲他是一个科技公司的科长，在这个公司工作已经有十年了，公司曾经在工商局注册时，使用过他和其他两个员工的名字进行工商登记注册，将戴先生登记为公司的股东之一，当时公司的赵经理讲，就是借用一下我们的名字，不用我们出资，当然也不用我们承担风险。当时我也就同意了。公司的管理和对外事务都是由不是股东的赵先生进行管理，我们三个股东每人都有一个私人印章放在公司那里，赵经理想怎么用就怎么用，公司也没给我们三个股东分配过一分钱，也没有召开过一次股东大会，我们从来都不知道公司的盈利都是怎样分配的，这个公司已经由原来的几十万元资金，发展到现在自己拥有一栋产权的办公楼，公司资产可能已经到一千多万元，可公司的财务状况我们三个股东一点也不知道。在公司经营的十年中，我们除了按照正常职工领取工资之外，从来没有想过我对公司还要享受哪些权利，现在我要离开公司，能否可以向公司主张分配自己的股权。
戴先生的话听来很可笑，但在我们的工作中，遇到这样公司情况的还不仅仅是戴先生一个人，有些人就是利用自己的资金，使用其他人的名字开办公司。而公司的名誉股东，根本没有享受过公司法和公司章程中规定的股东权利，他们只是出具一个身份证和名称。没有享受过公司股东的任何权利。目前这样的公司还是占有一定数量的，因此我们建议如果您是公司的股东，或者你是公司的实际经营者，应当好好的学习一下公司法，掌握一些公司法律知识，才能正确行使您的股东权利。保护您的合法利益。如果您仍是一名形式上的股东，你应当好好审视一下公司的经营状况，如果有盈利，您可以按照公司法的规定，与公司的实际经营者进行协商，行使公司股东权利。如果您想退出公司，应当按照法律程序对公司的股权进行转让。
在开办公司时，大家应当知道有限责任公司与合伙企业的区别，在前面的案例中，我们讲了有限责任公司的股东只能进行股权转让，而不能提出退股，因为有限责任公司从法律上讲，主要是资合性公司，说白了就是资金的共同整合，兼有人合性质只是一种特殊，所以，以资合性质建立起来的公司，主要保护的是投资者的资产权利，投入到公司的资本是不能够撤出的，要想退出公司，应当通过转让股权的方式，使股东投入的资本获得变现取回，而不是从公司中撤出资金。而合伙企业，则是偏重于人合性质的公司，合伙人可以申请退伙，也可以转让股份。所以在决定设立公司时，应当根据共同出资人的愿望和共同利益，选择适合保护股东或合伙人利益的方式选择设立公司的性质。
在公司设立的时候，还有一种情况是一人对公司出资，另外的人不出资，不出资的人一般是对公司的技术或者产品销售有特殊的渠道，能够给公司的经营带来较大利益的人，各方以口头方式同意各股东享有同等的股东权利。在公司章程中无约定，在工商局登记中又不反映出资人的股东身份，在经营一段时间后往往就会发生纠纷，在公司赚钱的时候，出资的股东就会认为公司是我个人出的钱，当然应当由我个人享受公司的利益。对于当时的口头约定，往往就不再信守，这样会导致发生争执。如某网络公司是由李先生个人投资兴办的，负责技术制作的孙先生当时没有钱入的是干股，由于在经营中发生矛盾，孙先生找李先生要求分割公司的股权但没有依据，李先生认为他既然要走，拆我公司的台，当时答应的公司股份也不能便宜给他。所以双方僵持不下，后孙先生离开公司，到另外一家公司。但由于原来公司的网络技术都是孙先生制作的，孙先生就将原来自己为客户制作网站的技术密码全部进行了更改，致使李先生公司的客户受到损失，因而客户请求李先生的公司进行赔偿，从而李先生也为此受到了很大的损失。所以，在注册公司或转让公司的时候，对于公司的注册资金，谁拥有股权，谁不拥有股权，必须在事先约定明确，并在工商部门进行登记，发给公司股权证书，做到股权清晰，股东明确。防止在经营中发生矛盾，影响公司的正常经营，损害公司的股东的权利。
通过本文的案例，从不同的角度说明了有限责任公司的股东权利，在公司的经营或管理中还会涉及到许许多多股东权利的行使和实现问题，在股东的股权转让中也会涉及这样或者那样的问题，如在您的公司中出现什么样的问题，可以随时向专业的律师进行法律咨询，专业人员会依法为您提供专业的法律服务的。

解读新《劳动合同法》八大亮点

2007 07 15日广播电台尹鸿智律师撰稿

2007年6月29日，十届全国人大常委会第二十八次会议高票表决通过《劳动合同法》，国家主席胡锦涛签署主席令予以公布，自2008年1月1日起施行。

这是继《物权法》通过后与老百姓权益密切相关的又一部法律，此部法律是对劳动者、对用人单位、工会以及劳动行政部门所产生的重大影响，这部法律不但可能会解决劳动维权成本高的现状，也提高了用人单位的违法成本。

此法实施日期是2008年1月1日，劳动者和用人单位在这半年的时间都要加强学习《劳动合同法》。”提醒用人单位加强《劳动合同法》研究，用人单位的法定代表人、人力资源工作人员须重视企业用工风险，避免该法实施后付出巨大的违法劳动成本。

《劳动合同法(草案)》于2006年3月20日公开布征求意见，在公开征求意见阶段短短的一个月时间内，全国人大收到19万条修改建议。这个是历届人大常委会法律草案征求意见中提出意见最多的一次，因为其内容牵涉到每位劳动者和用人单位的切身利益。从该草案一审稿、二审稿、三审稿各界积极参与修改意见，一些跨国企业，外国商会、国外工会对此部法律也纷纷发表意见，除宪法外，在中国还没有一部法律的通过像《劳动合同法》这样受到国内外广泛关注。

近些年来由于现行劳动法律、法规规定不完备，一些劳动者合法权益受到侵害后维权难。劳动领域主要存在的问题包括：
一、1995年实施的《劳动法》，对用人单位不签订劳动合同的法律后果没有明确规定，用人单位不与劳动者订立书面劳动合同，发生争议后，不承认与劳动者有事实劳动关系，不支付经济补偿金；
二、劳动关系不稳定，劳动合同短期化现象非常严重；
三、有的用人单位滥用试用期，严重侵害劳动者的合法权益；
四、有的用人单位设立高额违约金，限制劳动者自由择业；
五、有的用人单位滥用“”劳务派遣”，目的不交或是少交社会保险，降低用工成本。

新《劳动合同法》的实施对劳动者、用人单位产生的最大影响在于，加大了对劳动者的保护力度，加重了对用人单位违法成本。新《劳动合同法》有八大亮点

一、新《劳动合同法》适用事业单位

【案例】1：老刘是某事业单位的统计员，系聘用制工作人员，2004年，他在某事业单位工作了12年时，单位管人事的工作人员告诉他，你的合同到期了，下个月不再续聘，办理离岗手续，老刘要求续聘或由单位支付补偿金，单位不同意，老刘到劳动仲裁申诉，仲裁不受理。

《劳动合同法》第二条中华人民共和国境内的企业、个体经济组织、民办非企业单位等组织(以下称用人单位)与劳动者建立劳动关系，订立、履行、变更、解除或者终止劳动合同，适用本法。

国家机关、事业单位、社会团体和与其建立劳动关系的劳动者，订立、履行、变更、解除或者终止劳动合同，依照本法执行。

实践中事业单位人员的构成是由公务员或参照公务员管理的人员；实行聘用制的人员；一般劳动者。由公务员或参照公务员管理的人员不适用《劳动合同法》，一般劳动者适用《劳动合同法》，实行聘用制的人员部分适用。

《劳动合同法》”附则”规定：“”事业单位与实行聘用制的工作人员订立、履行、变更、解除或者终止劳动合同，法律、行政法规以及国务院另有规定的，依照其规定；未作规定的，依照本法有关规定执行。””将实行“”聘任制的工作人员””交由“”法律、行政法规以及国务院”来”来决定，部分适用于事业单位，扩大了调整范围。

二、签合同前用人单位须履行告知义务

为了充分保证劳动者知情权，《劳动合同法》第八条规定用人单位招用劳动者时，应当如实告知劳动者工作内容、工作条件、工作地点、职业危害、安全生产状况、劳动报酬，以及劳动者要求了解的其他情况；用人单位有权了解劳动者与劳动合同直接相关的基本情况，劳动者应当如实说明。

三、不签劳动合同用人单位须按月付双薪

《劳动合同法》第十条规定建立劳动关系，应当订立书面劳动合同。已建立劳动关系，未同时订立书面劳动合同的，应当自用工之日起一个月内订立书面劳动合同。用人单位与劳动者在用工前订立劳动合同的，劳动关系自用工之日起建立。

违法成本一：《劳动合同法》第八十二条用人单位自用工之日起超过一个月不满一年未与劳动者订立书面劳动合同的，应当向劳动者每月支付二倍的工资。

违法成本二：用人单位违反本法规定不与劳动者订立无固定期限劳动合同的，自应当订立无固定期限劳动合同之日起向劳动者每月支付二倍的工资。

四、同一劳动者只能被“试用”一次

【案例】2：去年5月份，应届毕业生小王到开发区一公司应聘，该公司与其签定一年的劳动合同，试用期为6个月，工资400元，试用期到期前10天，该公司表示还要对其考察，如果小王同意，公司再与其续签3个月的试用期，小王为了今后能留在该公司工作，便同意再签3个月的试用期，合同到期前，该公司通知小王在试用期内达不到录用条件，不再录用。

1995年实施的《劳动法》第二十一条规定：“”劳动合同可以约定试用期。试用期最长不得超过6个月。””按照《劳动法》规定，职工在试用期内达不到录用条件，用人单位可以随时解除劳动合同，并且不用支付经济补偿金。正是由于现行法律的疏漏，劳动者权益受到侵害无法得到保护。

新《劳动合同法》对试用期做了一下限定：
1、劳动合同期限三个月以上不满一年的，试用期不得超过一个月；
2、劳动合同期限一年以上不满三年的，试用期不得超过二个月；
3、三年以上固定期限和无固定期限的劳动合同，试用期不得超过六个月；
4、试用期次数，同一用人单位与同一劳动者只能约定一次试用期；
5、试用期的工资，不得低于本单位相同岗位最低档工资或者劳动合同约定工资的百分
之八十，并不得低于用人单位所在地的最低工资标准；试用期中，用人单位不得解除劳动合同的情形。

违法成本：第八十三条用人单位违反本法规定与劳动者约定试用期的，由劳动行政部门责令改正；违法约定的试用期已经履行的，由用人单位以劳动者试用期满月工资为标准，按已经履行的超过法定试用期的期间向劳动者支付赔偿金。

五、鼓励签订无固定期限的劳动合同

【案例】3：老李在某公司已经连续工作15年，在第9年合同期满前1个月，该公司告其不在续签劳动合同，终止劳动合同。老李无法维权，只能拿包走人。

按《劳动法》第20条规定，双方签定无固定期限劳动合同必须具备3个条件：
A劳动者在该公司连续工作满10年以上；
B双方同意续签劳动合同；
C劳动者提出要签定无固定期限合同。

按照旧《劳动法》规定，只要用人单位不同意签定无固定期限劳动合同，老李就不能与用人单位签定无固定期限劳动合同，合同终止，用人单位也可不支付经济补偿金。而按照新《劳动合同法》规定，老李提出与用人单位签定无固定期限劳动合同，用人单位必须签定。《劳动合同法》明确规定除劳动者提出订立固定期限劳动合同外，如果劳动者在该用人单位连续工作满十年的；用人单位初次实行劳动合同制度；国有企业改制重新订立劳动合同；劳动者在该用人单位连续工作满十年，且距法定退休年龄不足十年的；连续订立二次固定期限劳动合同，且劳动者没有本法第三十九条和第四十条第一项、第二项规定的情形，续订劳动合同的，用人单位应当与劳动者订立无固定期限劳动合同。

六、制定劳动规章制度不再是用人单位一方说了算

新《劳动合同法》规定用人单位在制定、修改或者决定有关劳动报酬、工作时间、休息休假、劳动安全卫生、保险福利、职工培训、劳动纪律以及劳动定额管理等直接涉及劳动者切身利益的规章制度或者重大事项时，应当经职工代表大会或者全体职工讨论，提出方案和意见，与工会或者职工代表平等协商确定。

实践中有的用人单位的规章制度本身就是“霸王制度”，这种单方的规定很难保证员工的利益，因此《劳动合同法》规定直接涉及劳动者切身利益的规章制度或者重大事项时，不再是用人单位一方说了算，这样更好地维护劳动者的合法权益。

违法成本：第八十条用人单位直接涉及劳动者切身利益的规章制度违反法律、法规规定的，由劳动行政部门责令改正，给予警告；给劳动者造成损害的，应当承担赔偿责任。

七、行政部门不作为须承担赔偿责任

针对目前劳动者维权成本较高的现状，该法规定：劳动行政部门和其他有关主管部门及其工作人员不履行法定职责，给劳动者造成损害的，应当承担赔偿责任；用人单位拖欠或者未足额支付劳动报酬的，劳动者可以依法向当地人民法院申请支付令，人民法院应当依法发出支付令。

八、明确了用人单位强迫劳动的四类情况应当给予处罚

劳动合同法规定，用人单位有以下四类情形，将依法给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
1、给劳动者造成损害的，应当承担赔偿责任包括：以暴力、威胁或者非法限制人身自由的手段强迫劳动的；
2、违章指挥或者强令冒险作业危及劳动者人身安全的；
3、侮辱、体罚、殴打、非法搜查或者拘禁劳动者的；
4、劳动条件恶劣、环境污染严重，给劳动者身心健康造成严重损害的。山西黑砖窑事件适用于该条法律。

另外新《劳动合同法》加重用人单位的违法成本还有以下四种类型：
(一)、用人单位未将劳动合同文本交付劳动者的情形被纳入到行政处罚范围，并辅之赔偿责任。
第八十一条用人单位提供的劳动合同文本未载明本法规定的劳动合同必备条款或者用人单位未将劳动合同文本交付劳动者的，由劳动行政部门责令改正；给劳动者造成损害的，应当承担赔偿责任。
(二)、用人单位违反本法规定解除或者终止劳动合同的，应当依照本法第四十七条规定的经济补偿标准的2倍向劳动者支付赔偿金。
(四)、用人单位扣押劳动者居民身份证等证件将受处罚。

用人单位违反本法规定，以担保或者其他名义向劳动者收取财物的，由劳动行政部门责令限期退还劳动者本人，并以每人五百元以上二千元以下的标准处以罚款；给劳动者造成损害的，应当承担赔偿责任。

劳动者依法解除或者终止劳动合同，用人单位扣押劳动者档案或者其他物品的，依照前款规定处罚。

(五)、用人单位有下列情形之一的，由劳动行政部门责令限期支付劳动报酬、加班费或者经济补偿；劳动报酬低于当地最低工资标准的，应当支付其差额部分；逾期不支付的，责令用人单位按应付金额百分之五十以上百分之一百以下的标准向劳动者加付赔偿金：

1、未按照劳动合同的约定或者国家规定及时足额支付劳动者劳动报酬的；
2、低于当地最低工资标准支付劳动者工资的；
3、安排加班不支付加班费的；
4、解除或者终止劳动合同，未依照本法规定向劳动者支付经济补偿的。

天津市房地产交易管理条例

（2007年7月19日天津市第十四届人民代表大会常务委员会第三十八次会议通过）

第一章总则

第一条为了规范房地产交易行为，维护房地产交易秩序，保护房地产交易当事人的合法权益，促进经济和社会协调发展，根据有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本条例。
第二条本市行政区域内房地产转让、中介服务和相关管理活动，适用本条例。
无地上建筑物的土地使用权出让、转让，不适用本条例。
第三条房地产交易应当遵循合法、平等、自愿和诚实信用的原则。
第四条市国土资源和房屋管理局是本市房地产交易行政主管部门，负责本市行政区域内的房地产交易管理工作。
区、县房地产管理局负责本辖区内房地产交易管理工作，业务上受市房地产交易行政主管部门的领导。
规划、工商、价格等行政主管部门按照各自职责，做好房地产交易的相关管理工作。
第五条本市实行房地产交易网络管理制度。
市房地产交易行政主管部门通过全市统一的房地产交易网络管理系统，实施房地产交易网上管理，向社会提供公开、安全、高效的服务。
第六条本市实行新建商品房预售资金、私有房屋交易资金和房屋使用权转让资金监管制度。
市人民政府确定的房地产交易资金监管机构负责新建商品房预售资金、私有房屋交易资金和房屋使用权转让资金的监管工作。资金监管的具体办法由市人民政府规定。
第七条房地产行业组织应当加强行业自律，规范执业行为，培训从业人员，提高房地产行业服务水平，促进房地产业健康发展。

第二章转让

第八条房地产权利人可以通过以下方式进行房地产转让：
（一）买卖；
（二）拍卖；
（三）抵偿债务；
（四）法人或者其他组织因设立、分立、合并等情形，发生房地产权属转移；
（五）赠与；
（六）以其他合法方式转让。
第九条房地产在个人独资企业与其投资人之间的转移，按照房地产权属变更登记办理。
第十条有下列情形之一的房地产，不得转让：
（一）房地产权属未进行登记的；
（二）房地产权属有争议的；
（三）未取得商品房销售许可证的；
（四）土地使用权被依法收回的；
（五）共有的房地产，未经其他共有人书面同意的；
（六）已作他项权登记的房地产，未经他项权人书面同意的；
（七）被司法机关或者行政机关依法查封的；
（八）法律、法规规定不得转让的其他情形。
第十一条建筑设计为独立成套的房屋，未经规划行政主管部门批准分割的，不得分割转让。
第十二条房屋转让的，其土地使用权应当同时转让；房屋分割转让的，其土地使用权按照相应比例同时转让。
第十三条房地产转让的，转让人应当如实告知受让人所转让房地产的权属、抵押、租赁等相关情况。
第十四条房地产转让时，当事人应当签订书面合同。合同一般包括以下内容：
（一）当事人的姓名或者名称、住所；
（二）房地产坐落地点、四至范围和面积；
（三）房地产用途；
（四）房地产权属证书编号；
（五）土地使用权取得方式和使用期限；
（六）房地产附属设施、设备情况；
（七）价格、支付方式和期限；
（八）交付条件和期限；
（九）违约责任；
（十）争议解决方式；
（十一）双方约定的其他事项。
第十五条房地产开发企业应当将待售新建商品房信息输入网上交易管理系统，取得市房地产交易行政主管部门核发的商品房销售许可证后，方可销售。
　　房地产开发企业应当通过网上交易管理系统打印新建商品房买卖合同，并将与购房人签订合同的结果输入网上交易管理系统。
第十六条房地产开发企业不得有下列销售行为：
（一）未取得新建商品房销售许可证，销售或者变相销售收取款项的；
（二）返本销售或者变相返本销售的；
（三）发布新建商品房虚假已售、待售信息的。
第十七条房地产转让当事人在办理权属转移登记时应当如实申报房地产交易价格，并依法缴纳税费。
第十八条市房地产交易行政主管部门根据本市房地产市场价格拟定房地产市场交易指导价格，报市人民政府批准后发布。
第十九条房地产拍卖机构在拍卖房屋前应当到房地产权属登记机构对所拍卖的房屋进行查询，并将被拍卖房屋的所有权状况、抵押状况和使用现状予以公示。
第二十条举办房地产交易会，举办人应当在交易会举办的三日前，到市房地产交易行政主管部门备案。

第三章中介机构

第二十一条从事房地产价格评估、房地产咨询、房地产经纪等中介服务业务的，应当依法设立房地产中介服务机构，取得营业执照。
房地产中介服务机构设立分支机构，应当在分支机构经营地依法登记。
第二十二条房地产价格评估机构及其分支机构的设立，应当符合国家规定的资金、经营服务场所、执业人员等条件，方可从事与其资质等级相应的房地产价格评估业务。
房地产价格评估机构应当在领取营业执照后三十日内，到市房地产交易行政主管部门申请取得房地产估价机构资质证书。其分支机构应当在领取营业执照后三十日内，到市房地产交易行政主管部门备案。
市房地产交易行政主管部门应当在三个工作日内出具备案证明，并将资质和备案情况向社会公布。
第二十三条房地产咨询机构应当至少具有一名注册执业房地产经纪人和固定的经营服务场所，方可从事房地产咨询业务。
房地产经纪机构应当具有五名以上注册执业房地产经纪人和固定的经营服务场所，方可从事房地产经纪业务。
房地产咨询机构和房地产经纪机构的每个分支机构，应当至少具有一名注册执业房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理和固定的经营服务场所，方可从事房地产咨询或者经纪业务。
第二十四条房地产咨询机构、房地产经纪机构及其分支机构应当在领取营业执照后三十日内，到市房地产交易行政主管部门备案。
市房地产交易行政主管部门应当在三个工作日内出具备案证明，并将备案情况向社会公布。
第二十五条房地产中介服务机构及其分支机构的名称、地址、服务内容和执业人员等事项发生变更的，应当在变更后三十日内到市房地产交易行政主管部门办理备案。
第二十六条房地产中介服务机构及其分支机构应当在经营场所公示下列事项：
（一）营业执照；
（二）资质证书、备案证明；
（三）服务内容、范围和收费标准；
（四）执业人员情况；
（五）监督投诉机构的电话和地址等。

第四章中介服务

第二十七条房地产中介服务机构应当提供真实、准确的信息和安全、便捷的服务。
接受房地产中介服务的当事人依照法律规定和合同约定享有权利、承担义务。
第二十八条房地产中介服务机构提供房地产估价、咨询、经纪服务，应当签订房地产中介服务合同，加盖房地产中介服务机构印章，其中在房地产估价、经纪中介服务合同上，应当由执行该业务的注册执业房地产估价师或者经纪人签名和加盖执业专用章。
市房地产交易行政主管部门可以制定房地产中介服务合同示范文本，向社会推广使用。
第二十九条房地产经纪机构接受委托人委托办理房地产转让事项的，双方应当签订委托合同。
委托人可以选择一般代理，也可以选择独家代理。选择独家代理的，独家代理期限最长不得超过三个月，但到期后双方可以续签。
在独家代理期间，委托人与第三方就委托代理的房地产达成交易的，应当按照独家代理合同约定的收费标准向房地产中介服务机构支付中介服务费，并承担违约责任。
第三十条委托人委托房地产经纪机构转让房地产的，应当向房地产经纪机构提供所委托转让房地产的所有权、抵押、使用现状等真实情况。房地产经纪机构需要对所委托的房地产进行实地勘察的，委托人应当予以配合。
第三十一条房地产中介服务机构应当按照有关规定收取中介服务费，并开具发票。
第三十二条房地产中介服务机构及其从业人员在房地产中介服务活动中不得有下列行为：
（一）伪造、涂改、转让、租借中介服务资质证书、备案证明、注册执业证书、执业专用章；
（二）向委托人隐瞒房地产成交价格，获取非法交易差价；
（三）在代理房屋交易过程中，收取房款和房屋交易的押金、保证金、定金等，扣留委托人有效证件、房地产权属证书、公有住房租赁合同等；
（四）在两个以上房地产中介服务机构注册执业；
（五）发布房地产交易信息未注明房地产咨询、经纪机构名称；
（六）发布虚假房地产广告和信息；
（七）冒用客户的名义签订房地产交易合同或者委托代理合同；
（八）违反规定收取中介服务费用；
（九）法律、法规规定不得从事的其他行为。

第五章法律责任

第三十三条房地产开发企业违反本条例第十六条规定的，由房地产交易行政主管部门责令改正，并按照每套房屋三万元以上五万元以下的标准处以罚款。
第三十四条违反本条例第二十条规定的，由房地产交易行政主管部门责令备案，并处以三万元罚款。
第三十五条房地产中介服务机构有下列违法行为之一的，由房地产交易行政主管部门按照下列规定给予行政处罚：
（一）违反本条例第二十二条第二款的，处以五千元以上一万元以下罚款；
（二）违反本条例第二十四条第一款的，责令其停止房地产中介服务业务，并处以一万元以上五万元以下罚款；
（三）违反本条例第三十二条第（一）项的，处以一万元以上三万元以下罚款；
（四）违反本条例第三十二条第（二）项的，处以交易差价一倍以上二倍以下罚款；
（五）违反本条例第三十二条第（三）项的，责令改正，并处以一万元以上三万元以下罚款；
（六）违反本条例第三十二条第（五）项的，处以五百元罚款。
第三十六条房地产中介服务机构违反本条例第二十一条和第三十二条第（六）项、第（七）项规定的，由工商行政主管部门依法予以处罚。
第三十七条房地产中介服务机构违反本条例第三十二条第（八）项规定的，由价格行政主管部门依法予以处罚。
第三十八条当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。当事人逾期不申请行政复议、不起诉也不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第三十九条房地产交易行政主管部门及其工作人员在管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其上级主管部门或者所在单位给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章附则

第四十条法律、法规对集体土地上建设的房屋进行交易有限制性规定的，从其规定。
第四十一条职工按照住房制度改革有关政策和国家优惠政策购买公有住房、定向销售经济适用住房和历史风貌建筑的交易活动，按照国家和本市的有关规定执行。
第四十二条本条例自2007年10月1日起施行。市人民政府2004年6月29日修订发布的《天津市房地产市场管理规定》同时废止。

相邻权的物权法律保护

在今晚报周四开通的物权法咨询服务解答中，我接到一位家住南开区某小区李先生的电话，它反映了一个相邻权与小区服务管理不到位的法律交叉问题。李先生住的是小高层的顶楼，一层两户。在他的楼道上方有一个通往楼顶的楼梯通道，设了一个通向本楼顶的门，该门是由小区的物业公司进行管理的。在2004年，李先生的邻居王先生找到物业公司将通往楼顶的钥匙借过来，在他自己的楼顶上建了一个30多平方米的小屋，养殖了200多只鸽子，鸽子到处乱飞，经常落到李先生的窗台和阳台上，王先生在打扫鸽子的粪便时给李先生的居住环境也造成了一定的影响，李先生问，像这样的情况新颁布的物权法有没有相关的规定。
李先生的问题在物权法上是有明确的规定的，这属于物权法上的相邻关系，物权法第七章对不动产的相邻关系作了明确规定，第84条规定：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。本案李先生的问题涉及到两个问题：第一是与王先生的相邻权问题，王先生自家饲养的鸽子，虽然在自己的楼顶上，但鸽子是可自由活动的，它的活动影响了王先生的正常生活，无论从鸽子的扰民和处理粪便时给李先生造成的环境卫生影响，都影响了李先生的正常生活。第二，小区物业公司将用于进行公共部位维修通往楼顶的门钥匙交给王先生，并未经相邻权利人王先生的允许，在公共部位上搭建违章建筑，其物业服务管理存在失职不到位的问题。李先生可以向物业公司进行反映，物业公司应当劝告王先生自行拆除违章建筑。如果王先生和物业公司不能拆除该违章建筑，李先生或物业管理公司可以以物权法相邻关系的规定，对王先生提起诉讼，请求拆除违章建筑，恢复原状，以保证李先生和其他居民合法的民事权利。

房屋产权证应在何时办理

天津广播电台节目尹鸿智撰稿
2007年8月26日
一、生活案例：

最近我们到本市某区街道社区提供法律咨询时，那里的居民提到一个共同的问题，就是他们是在2000年购买的该小区的商品房，合同写的是在入主之后的三个月之内办理房屋产权证书，但我们小区大部分是2002年和03年入住的，开发商至今还没给我们办理房屋的产权证书，致使我们无法用房屋进行抵押，同时也影响了我们的房屋买卖。给我们造成了很多的不方便，使我们不能正常的享受房屋所有权的全部物权效能。曾多次找过某房屋开发商，但都没有得到解决，问这种情况应当如何解决。
这种现象在我市还是普遍存在的，对于这种现象根据《商品房开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。经向部分业主询问，是由于房地产开发商对本小区还没有办理新建商品房的初始登记，所以该小区的居民不能取得房屋产权证书，原因是完全是由于开发商的原因。因此，按照2003年4月份最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖的司法解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
所以该小区的业主可以向法院提起诉讼，请求房地产开发商办理房屋产权证书和承担不能在合同规定的期间内办理的违约赔偿责任。
关于商品房入住的条件：

二、法律宝典

1、在签订商品房买卖合同时，应当按照《商品房开发经营管理条例》的规定签订不能如其办理房屋产权证时，开发商应承担的违约责任。
2、对于违约金的计算方法，应当按照违约的时间进行计算，违约金计算的比例应当对房屋开发商具有一定的惩罚力度，否则就达不到约束其履行合同的保障目的。
3、一旦开发商不能按照约定或者法律规定的时办理，应当立即向法院提起诉讼，防止时过境迁，开发商倒闭无法提起诉讼。

三、购买商品房的相关专业法律知识

一、商品房销售应审查“五证”，什么是“五证”？
1、《国有土地使用权证》，是开发商享有该土地使用权的法定证明，可看出该土地使用权的年限及是否设定抵押等他项权利；
2、《建设用地规划许可证》是说明该土地的规划用途是商业用地、工业用地还是住宅用地等；
3、《建筑工程规划许可证》是该开发项目经批准的规划范围、规模等；
4、《建筑工程开工许可证》是该建设项目依法施工的证明；
5、《商品房预（销）售许可证》，是该商品房可以进行预（销）售的法定证明。
上述“五证”缺少任何一个证明，都说明该商品房建设项目存法律问题，都有可能会侵犯到购房者的合法权益。因此，“五证”不全者，购房人千万不能购买。

二、是商品房的“二书”？
“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

三、商品房的面积的构成
　　商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。套内建筑面积由以下三部分组成：套（单元）内的使用面积；套内墙体面积；阳台建筑面积。
按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

四、哪些公摊面积是合法合理的？
公用建筑面积由以下两部分组成：（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；（2）套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。

五、什么情况下商品房买受人可以获得双倍赔偿
　　根据最高法院《解释》的规定，商品房买卖合同不适用《消费者权益保护法》规定的双倍赔偿。出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
(2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；
(3)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(4)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
(5)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

六、实际交房面积和合同约定的买房面积有差异怎么办？
出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：　
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。　

七、购房人迟迟未能取得产权证的，开发商是否要承担违约责任？
由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： (1)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； (2)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； (3)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。　
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。　

《物权法》确立的物权登记制度

在天津人民广播电台举办的“物权法影响您的生活”主题活动演讲稿--尹鸿智

《物权法》于2007年3月16日经第十次全国人大通过，对于保护物权所有人的民事权利作了法律上的规定，是我国法制建设上的一个新的里程碑，谈到物权法时，首先要弄明白什么是物权？《物权法》第二条给“物权”下了个定义，即权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。通俗地理解，物权就是我们对看得见、摸得着的物品享有的权利。物权法是调整有形财产关系的法。每一个公民目之所及，几乎都与物权有关。我们对自己享有或占有的“物”有何种权利以及如何保护这种权利，他人对我们的“物”负有何种义务以及违背义务又将承担何种责任，均是物权法的内容。我今天要向大家说明的就是《物权法》中规定的物权登记制度，物权法第二章规定了对于物权的设立、变更、转让和消灭制度。下面讲五个大问题：
第一：我国不动产登记制度的历史沿革；
第二：不动产登记制度及其登记的法律效力；
第三：不动产的异议登记制度，明确物权的所有权人。
第四：不动产的预告登记制度，可以有效防止一房两卖的恶意违约行为。
第五：不动产的担保登记制度，可以充分提高物的效用。

一、我国不动产登记制度的历史沿革
我国自周朝就有了对土地的管理制度，隋、唐时期，即有了政府发给不动产权人的文契，这种文契的主要功能有二：一是作为说明产权变动的凭据，用于避免纷争。二是作为征收税赋的根据。在唐朝实行均田法，政府对土地等不动产的私自买卖，有严格的限制。到了宋代，政府推行“鱼鳞册”制度，所有的田产均应向官方进行登记，土地的买卖、变更，须由官方先核对与“鱼鳞册”上登记的是否相符。在“鱼鳞册”上需要登记新业主的姓名等内容，只有进行登记，才算完成了所有权转移的法定程序。
1922年，中华民国北京当局颁布了房地产登记条例，建立了不动产登记制度。1930年，国民党政府颁布了《土地法》，规定应对土地及地上定着物进行登记。中国共产党于1947年颁布了《中国土地法大纲》。1950年又颁布了《中华人民共和国土地改革法》，开展了土地改革运动，对土地进行清理、划界后，由人民政府向农民发放土地证和房产证。1950年至1980年间，不动产的登记主要是对房屋和土地的登记。

二：不动产登记制度及登记的法律效力
《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
1、不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当登记的范围
目前我国实行登记制度的财产中，主要有土地，房屋，机动车，船舶和航空器等，实行登记制度的财产，其财产所有权的标志是以该项财产在规定的管理部门进行依法登记之后，才依法享有该项财产的所有权。不动产的登记制度，是物权所有者依法享有物权的重要标志。在物权法制定之前，散见于其他的法律法规和条例之中，
《土地管理法》第十一条：农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。
确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。
《城市房地产管理法》第59条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。《物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。没有登记则不发生效力。
不动产买卖的合同效力和登记效力问题：《物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。在合同效力和产权登记效力发生冲突的情况下：法律规定以不动产的登记为物权生效的法律根据。
2、可以不进行财产登记的范围：
《物权法》第九条第二款规定：依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。如土地，荒山、滩涂，草原，水面等，但在对这些国有自然资源进行依法转让时，是必须要进行转让或者变更登记的。
3、物权进行登记公示的法律意义：
物权登记公示是物权享有与变动可取信于公众的外部表现形式。物权公示就是要使物权具有可识别性，通过登记公示使物权法律关系得以公开透明，使当事人及第三人直接从外部就可以知悉物权的存在及其现状，其目的就是要维护物的占有秩序和交易安全，保护善意第三人的利益。物权变动的公示方法，不动产物权变更登记；动产以交付，即占有的移转。

三、异议登记制度，明确物权的所有权人
异议登记：是指权利人或利害关系人对不动产物权登记的正确性存有异议而向不动产登记机关提出申请，并将其异议在不动产登记簿中加以记载的过程。
1、不动产登记事项的更正：《物权法》第十九条规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
2、异议登记的效力：异议登记的作用并不是涂销或变更不动产记载的事项，也不发生变更不动产登记的效力，而只是将有关利害关系人的异议记载于不动产登记簿，从而使不动产登记的真实性受到质疑，进而对想交易该不动产的人予以警示。
3、异议登记的有效期间：《物权法》第十九条规定：不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。
4、异议登记的责任：异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

四、不动产预告登记制度，可有效防止“一房多卖”
1、预告登记的概念：预告登记是当事人在和房地产开发商签订商品房预售买卖合同后，购房者即可向有关登记机关申请预告登记，以保证将来获得对于不动产的所有权。在商品房或二手房买卖中，有不良房产商或房东进行一房多卖。致使一个以上的购房人不能实际取得购买的房屋，尽管签订的合同是有效的，但开发商或者房屋的卖方，只愿意按照合同的约定承担违约责任，给购房者造成经济损失，这次规定的预告登记制度，就完全可以避免一房两卖或者一房多卖的情况再次发生，从法律制度上保护购房人能够按照当时的购房目的，达到购房的愿望。
2、预售登记后预购人取得的权利：在预售登记后，将使预购人取得对未来房屋所有权转移的期待权，这种期待权具有对抗第三人的效力，使预售人不能将期房进行一房数卖。否则预售人违反房屋预售登记的内容所作出处分房屋权利的行为无效。故商品房预售登记效力主要在于使房屋预购人取得如下权利：
（1）优先购买权：通过预先登记公示，预购人取得了优先于其他人购买预售合同中约定的特定的房屋的权利，使预购人享有登记优先的权利，以对抗第三人的购房权利。
（2）期待权：预售登记后，使预购人取得对未来房屋所有权转移的期待权，只要预购人履行合同约定义务并预先登记，预购人便取得了对抗第三人获得特定房屋所有权的期待权。
3、预告登记的有效期限：购买房屋进行预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
债权消灭：应当是指合同的履行完毕。
能够进行不动产登记：应当是指目前规定的，房地产开发商在房屋登记部门进行房屋初始登记之后。

［案例］：王某与一房地产公司签订商品房预售合同，预购商品房一套，并支付了购房价款。随后该改房地产公司又将王某选购的商品房以更高价格销售给不知情的张某，并与张某依法办理了房屋所有权证书。依照《物权法》规定，如果王某进行了预告登记，在张某到房屋登记机关办理产权证书时，房屋登记部门在没有接到王某的撤销预告登机之前，是不会给张某办理房屋产权证书的，王某的购房权利也就得到了相应的保障。王某与该房地产公司所签订的预售房买卖合同可以继续履行。

五、不动产的担保登记制度，可以充分提高物的效用
无论是动产的物还是不动产的物，物权所有人都对物享有占有、使用、收益和处分的权利。为了提高物的效用，自古以来对于不动产的物权，都可以提供担保的，这个权利是物权所有人依照法律规定，充分发挥物权效用价值的一项重要权利，非物权所有人是不能行使此项权利的。《物权法》第171条规定：债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保证实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。担保物权分为：
1、抵押权：物权法第179条规定：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该项财产优先受偿。可以进行抵押的物品范围。
2、质权：动产质权：为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿。物权法第212条规定：质权自出质人交付质押财产时设立。
权利质权：第二百二十四条　以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，当事人应当订立书面合同。质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。
3、留置权：第二百三十条债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。
担保物权可以是物权的所有人，在对外签订债权和同时，作为担保物进行抵押、出质或者留置，更好的发挥物的使用效率。

预告登记制度，保证购房权利人实现物权

张某，今年3月15日，经人介绍以57万元把100平方米的住房卖给李女士，和李女士签订了房屋买卖协议，李女士交给张某50万元，所剩7万元约定过户后再给付，张某交给李女士一把房门的钥匙。3天后，前来问房的顾先生找到张某，愿出65万元购此房，张某隐瞒了该房已出售的事实，又与顾先生签订了房屋买卖合同，收取顾先生60万元，留下5万元过户后再付。
张某一房两卖后，觉得要出事，就隐藏起来，不再办理过户手续，也不再接买方两人的电话。先买房的李女士于4月12日搬入所买的房屋中。4月15日上午，拿着钥匙的第二买主顾先生也赶到所买的房中，把旧门锁换下。当天晚上，回家的李女士打不开房门，发现锁被更换，之后发现顾先生拉着搬来的家具要进住此房，两位买主才知上当。这两个购房者，谁能得到此房，必有一方要受到损失而得不到要购买的住房。对于这样的一房两卖的违法行为，物权法提供了有效的法律保障，那就是房屋的预告登记制度。物权法第20条规定：当事人签订房屋或者其他不动产物权的协议，为保证将来实现物权，按照预约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。在本案中，如果李女士在签订合同中约定进行预告登记，并到房管部门办理预告登记手续，就能够得到该房屋的物权，在没有登记的情况下，房屋的物权很可能就会属于后来购房的顾先生。物权法的规定，能够有效的防止一房两卖的情况发生，能够更好的保护购房人的合法利益。希望大家在购买商品房过程中，学习物权法的有关知识，了解其中物权保护规定，在充分向专业律师进行法律知识咨询后，再签订房屋买卖合同，利用相关的法律手段和方法，以充分保证您在购房时的安全可靠性。

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